新安晚报 安徽网 大皖新闻讯 随着经济社会的发展，商品房买卖合同纠纷成为近年来常见的矛盾纠纷，这类纠纷容易形成群体性诉讼，化解难度大，成为社会热点。5月26日下午，蚌埠市中级人民法院举行商品房买卖合同纠纷案件审理新闻发布会，通报近三年来，蚌埠市两级法院审结各类商品房买卖合同纠纷案件审理情况，并发布十大典型案例。

  蚌埠中院民事审判第四庭庭长张凯介绍，2018年至2020年，蚌埠市两级法院审结各类商品房买卖合同纠纷7048件，调解和撤诉结案4976件，调撤率达70.6%。从案件审判效果看，在全市两级法院一起努力下，总体上实现了法律效果和社会效果的有机统一，维护了社会和谐稳定和本地区房地产市场的健康发展。

  发布会上，张凯通报了“研发企业逾期交房，应向买受人承担违约责任”、“研发企业逾期，应向买受人承担违约责任”、“研发企业虚假宣传的法律责任”、“租售绑定模式下开发公司的民事责任”等十起有代表性的典型案例并结合审判实践中老百姓在商品房买卖中常遇到的风险问题来了解析。

  姚某某与安徽某置业公司商品房销售合同纠纷一案，双方合同约定在2019年3月20日前，置业公司将验收合格并符合合同约定的商品房交付姚某某使用。2020年1月17日，建筑设计企业、监理单位、实施工程单位、设计单位、勘察单位出具《工程完工验收报告》，姚某某同日办理收房手续。姚某某以置业公司逾期交房为由诉请判令该置业公司赔偿逾期交房违约金。

  一审法院判决安徽某置业公司给付姚某某逾期交房违约金65862.46元。该置业公司不服提起上诉，经二审法院主持调解，该置业公司给付姚某某逾期交房违约金65862.46元并分期履行。

  近年来，研发企业逾期交房现象在商品房买卖中较为普遍。研发企业逾期交房属于违约行为，买受人可依据合同主张研发企业承担违约责任。但是，如果由于疫情的影响导致逾期交房的，研发企业可以此作为违约责任抗辩的理由。

  魏某、孟某与某房产公司商品房销售合同纠纷一案，涉案房屋于2015年6月26日交付，根据合同约定，房产公司应于2016年6月20日之前将的有关的资料交至产权登记中心，但其实际提交资料的日期为2019年3月11日。魏某、孟某以房产公司逾期为由诉请判令该房产公司赔偿违约金。

  一审法院判决：某房产公司支付魏某、孟某违约金（以686315元为基数，利率按日万分之二计算，时间自2016年10月15日起至2019年3月11日止）。房产公司不服提起上诉，经二审法院调解，房产公司一次性支付魏某、孟某违约金100000元。

  随着买受人权利意识的觉醒，近年来围绕开发公司逾期引发的纠纷逐渐增多。按照合同约定，将所需的有关的资料提交到产权登记中心，是研发企业应当承担的合同义务。违反该合同义务，造成买受人逾期的，研发企业应当承担对应违约责任。本案例也警示研发企业，在经营活动中应树立契约必守理念，正确履行合同义务。

  案例三：研发企业未出示建设工程完工验收备案证明等文件，买受人有权拒绝受领房屋

  某置业公司与陈某某商品房预售合同纠纷一案，双方当事人在合同中约定，商品房交付时应当取得建设工程完工验收备案证明文件；商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。置业公司在通知陈某某办理交房时，因未按约定向陈某某出示竣工验收备案证明文件，陈某某拒绝领房。后陈某某诉请判令置业公司出示该证明文件，并赔偿逾期交房违约金。

  一审法院判决：一、置业公司在交付房屋时，需向陈某某出示房屋的建设工程完工验收备案证明文件和住宅质量保证书。二、置业公司向陈某某支付违约金12081.3元。置业公司不服提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

  研发企业应当依照合同约定的交房条件向业主交付房屋。开发公司与买受人办理交房手续时，未按约定出示建设工程完工验收备案证明等文件资料的，买受人有权拒绝受领房屋，由此产生的逾期交房责任由研发企业承担。

  原告周某与安徽某房地产研发企业签订认购书后，在该公司售楼部缴纳25000元团购费，但团购费收据中加盖的是中介机构江苏某营销策划有限公司无锡分公司的财务专用章，周某诉请判令安徽某房地产研发企业返还该25000元款项。

  一审法院认为团购费收据中加盖的是中介公司印章，买受人无权向研发企业主张返还，判决驳回周某的诉讼请求。周某不服提起上诉。二审法院认为，该团购费系买受人按照研发企业指示交纳的“特殊购房款”，依法改判：安徽某房地产开发有限公司返还周某团购费25000元。

  通常情况下，团购费是游离于商品房买卖合同之外的“灰色收费”，不构成购房款的组成部分，买受人一般很难依据商品房买卖合同关系主张返还团购费。但如果该团购费是买受人按照研发企业的指示缴纳，并享受研发企业承诺的“一口价”购房优惠，应认定该团购费系享有购房款折扣优惠的“特殊购房款”，在商品房买卖合同解除的情况下，应由研发企业承担返还义务。

  某置业公司在预售商品房时打出了“你买铺，我来还贷款”“你买铺白马还贷款”的广告，并宣传其已与某网络科技有限公司达成战略合作，将由该公司平台提供“购房款部分返还”服务。后该公司被司法机关认定利用平台实施传销犯罪活动。购房者丁某某诉请判令某置业公司赔偿因其缔约过失造成的损失187720.27元及利息。

  一审法院判决：某置业公司赔偿丁某某损失63000元（贷款部分210000元的30%），以丁某某应返还的22279.93元返款抵扣后，置业公司实际再赔偿丁某某损失40720.07元；驳回丁某某其他诉讼请求。置业公司不服提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

  广告应当真实、合法，不得含有虚假内容，欺骗和误导消费者。研发企业为销售房屋发布“花式”广告进行虚假宣传，给买受人造成经济损失的，构成缔约过失责任，买受人有权要求研发企业赔偿相应损失。

  案例六：保修期内买受人主张的房屋的品质问题未予解决，开发公司应继续承担维修责任

  汪某接收某置业公司房屋后，出现潮湿、出水、霉变等质量上的问题，该问题系房屋建设过程中存在设计缺陷和施工质量问题导致，该公司虽进行维修改造，但在保修期内该质量问题始终未予解决。置业公司于2012年10月注销，某房地产研发企业是该公司全资股东。汪某诉请判令某房地产开发公司承担修复责任。

  一审法院判决某房地产开发公司承担修复责任。该公司不服提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

  本案典型意义有二：一是对于买受人主张的房屋质量上的问题，如果出卖人在保修期内始终未予解决，应视为出卖人的维修责任未能完成，买受人有权要求其继续承担维修责任；二是出卖人注销后，其全资股东如不能证明出卖人财产独立于股东自己的财产，应当对出卖人债务承担连带责任。

  2013年，倪某某与某投资公司签订《商品房买卖合同》，购买三层商铺一套。2014年11月21日，倪某某接收房屋时，该商铺一、二层之间及二、三层之间均由投资公司安装了钢制楼梯，倪某某并未提出异议。该商品房竣工备案的楼梯平面详图（竣工图）标注：楼梯由用户自理，楼板开洞。2019年底，倪某某诉请判令拆除该房屋楼梯。

  一审法院认为，投资公司安装楼梯的行为无合同依据，也不符合竣工图中“楼梯由用户自理”的内容，且倪某某的主张未超过诉讼时效，判决：某投资公司拆除案涉房屋内的楼梯。投资公司不服提起上诉。二审法院认为，合同对楼梯由谁建造未予约定，倪某某在接收房屋时对楼梯现状亦无异议，应视为双方均默认房屋带有楼梯。且根据施工图设计变更单以及变更后的竣工图，可以证明“楼梯由用户自理”的设计内容发生变更，由建设单位统一制作安装。此外，倪某某于2014年11月接收房屋时楼梯即已存在，至2016年11月诉讼时效期间届满，倪某某于2019年底起诉明显超过诉讼时效。据此，二审法院改判：驳回倪某某诉讼请求。

  本案例的意义在于提示房屋买受人，如果认为权利受到损害，应当依法及时主张，而不应躺在权利上睡觉。法律不保护沉睡的权利。此外，司法审判遵循的基本原则是“以事实为根据，以法律为准绳”。故买受人在主张权利时，应当对合同内容、履行情况、法律依据、诉讼风险等影响权利行使的因素进行正确把握，而不应抱有从众心理跟风诉讼，以免影响正常生活。

  2019年7月1日，张某、宋某某从某房地产公司购买商铺（现房）一套，在实地看房后，双方签订了《商品房买卖合同》，约定房屋层高为4.6米。2019年7月20日交付房屋时，张某、宋某某认为房屋后半部分约17.64平方米区域的上方系扶手电梯，房屋层高约为3.5米，且该区域的顶棚不是混凝土结构面，双方协商未果引发诉讼，张某、宋某某诉请判令该房地产公司按合同约定层高4.6米交付房屋。

  一审法院判决驳回张某、宋某某该项诉讼请求。张某、宋某某不服提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

  商品房买卖分为期房买卖与现房买卖。在现房买卖中，一般认为买受人在看房时已对房屋现状进行全面了解。如果买受人签订现房买卖合同时，对房屋现状未提出异议，基于常理判断，应认定买受人已接受房屋现状。本案中，张某、宋某某购买的商铺属于现房，其购买房屋时已对房屋状况进行察看。现其购房后又以该房屋存在瑕疵为由，主张出卖人承担违约责任，不予支持。

  本院在执行生效判决过程中，查封了被执行人某房产公司开发的房屋。经查，该公司开发房屋所占用的土地未办理国有土地使用权证、建设工程规划许可证等手续，房屋也未取得商品房销售（预售）许可证。孙某某作为执行案外人，主张其已与该房产公司签订购房合同，并已支付购房款6万元，诉请法院停止对其购买房屋的强制执行。

  本院认为，孙某某与该房产公司签订的购房合同无效，不享有排除法院强制执行的民事权利。据此判决：驳回孙某某的诉讼请求。

  买受人在购买商品房时，应当着重审查买卖标的物是否合法，即该项目是否已取得“五证”，包括：《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。本案中，孙某某虽然在房屋查封之前签订了《房屋买卖合同》，但因房屋未办理商品房预售许可证，且所占用的土地未取得国有土地使用权证，导致该买卖合同无效。因此，孙某某不能基于无效合同取得合法的排他性民事权益，其应承担不利的法律后果。

  张某某与某置业公司签订购房合同的同时，置业公司向买受人出具《声明与承诺》，由张某某签字将其购买房屋委托某物业管理公司按照商业项目的统一规划，进行统一招商和统一经营管理。后张某某与该物业管理公司签订租赁协议，约定租金与租期。因物业管理公司未按约支付租金，张某某诉请判令该置业公司、物业管理公司支付租金44911.44元及违约金。

  一审法院判决某置业公司和物业管理公司支付张某某租金44911.44元及违约金。置业公司不服提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

  本案例的意义并不在于为研发企业创设特别的法律责任，而是在“售后返租”这一租售绑定营销模式下，揭示了销售商铺的研发企业与租赁商铺的物业管理公司之间的利益共同体关系，以及由此形成的共同权利义务。研发企业虽然未在租赁协议中签字盖章，但从其销售宣传、绑定租赁、商业规划等实际行为判断，其已加入到租赁之债的关系中。一、二审法院判决开发公司与物业管理公司一同承担租金、违约金的给付责任，是合理合法的。

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